38010 · Santa Cruz de Tenerife · S. C. de Tenerife
Bien
Vivienda
Estado
Anunciada, sin fechas
Órgano
Sección Civil TI Sta. Cruz Tenerife. Plz.n 6
Ref. catastral
4285701CS7448S0028OG
Valor de salida49.000 €tipo de la subasta · el avalúo menos las cargas anteriores (art. 666.1 LEC)
Remate esperado40.962 €84 % del valor · 132 casos comparables
Deuda reclamada21.439 €sale por 2,3 veces la deuda
Depósito para pujar2.450 €sin fecha de cierre publicada
Este expediente no publica fecha de cierre.
No se puede vigilar el plazo automáticamente. Conviene confirmarlo con el juzgado.
Con lo que se paga en subastas parecidas, su vivienda se rematará por unos 40.962 €, y por encima de la deuda podrían quedar unos 19.524 € que son suyos y que hay que reclamar. Cuéntenos su caso y le decimos qué se puede hacer, gratis y sin compromiso.
Hay margen, pero estrecho. Conviene actuar pronto.
Cómo lo calculamos, punto por punto
+8Cabe esperar remanenteSi se remata en la mediana de su grupo quedarían unos 19.524 € después de pagar la deuda, antes de costas, intereses y cargas anteriores.
-6Se rematará por debajo del valor de salidaEn Vivienda de SANTA CRUZ DE TENERIFE la puja mediana se queda en el 84 % del valor de salida, medido sobre 132 casos. El valor de salida no es lo que se va a pagar.
-5No consta tasación en el expedienteSin valor de tasación no hay ancla objetiva de precio frente a la que oponerse. Le pasa a tres de cada cuatro expedientes. Una pericial contradictoria puede fijarlo.
Puntuación sobre 100 partiendo de 50 neutro; cada factor suma o resta lo que se indica. Confianza del análisis: media — falta 1 dato que el portal no publica.
47
Cómo lo verá quien puje
Operación dudosa
Pesan más los inconvenientes que las ventajas.
Cómo lo calculamos, punto por punto
+22Muy por debajo de su comparableEl precio de salida es el 27 % de la mediana de Residencial en su provincia. Menos de la mitad: si el bien está en estado normal, el margen es real.
-9Cargas sin cuantificarEl expediente remite a la certificación registral («Se adjunta certificado de cargas junto con el Edicto.») sin decir de cuánto. Hay cargas que subsistirán —artículo 670.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: el adjudicatario queda subrogado en ellas— y no se sabe por qué importe. La certificación se pide al juzgado, y conviene tenerla antes de que se celebre.
-8Es frecuente superar el valor de salidaEn el 38 % de los casos comparables la puja pasó del valor de salida.
-4No se puede visitarLa negativa es expresa, no un silencio. El estado de conservación se compra a ciegas y hay que presupuestarlo como tal.
-4Sin fecha de cierre publicadaNo se puede planificar la puja ni vigilar el plazo automáticamente. Le ocurre a uno de cada cinco expedientes.
·No se sabe quién ejecutaLa autoridad gestora no publica el acreedor (oculto por la autoridad gestora). Sin saberlo no se puede anticipar si habrá un postor con motivo para llegar lejos, que es lo que decide una puja.
La misma subasta se lee distinto desde cada lado, y al titular le conviene saber lo que ve el mercado: cuanto menos atractiva resulte la operación, menos competencia habrá y más bajo se rematará lo suyo. Confianza del análisis: baja — faltan 2 datos que el portal no publica.
Dos incógnitas se repiten en casi todas las subastas judiciales.
Restar por algo que ocurre siempre hundiría todas las notas sin distinguir
un inmueble de otro, así que van aquí y no en la puntuación. Pero hay que
contar con ellas antes de pujar.
La situación posesoria casi nunca se acredita
En el 92,4 % de los expedientes vigilados el portal declara «No consta». Puede estar ocupado, y el desalojo añade meses y coste. No se resta por ello porque no distingue a este inmueble de ningún otro: es el riesgo de comprar en subasta judicial, y hay que darlo por supuesto en cualquier puja.
La visita casi nunca se acredita
En el 65,0 % de los casos no consta que se pueda inspeccionar. El estado de conservación es una incógnita que en un inmueble antiguo puede ser una reforma entera. Tampoco resta, por lo mismo.
Trabajamos para quien nos contrate primero en cada expediente.
Si ya estamos actuando para una de las partes, no aceptamos el encargo de la
contraria. Además de ser lo correcto, un informe emitido con contraposición de
intereses es tachable conforme al artículo 343.1 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil —su causa 2.ª, tener interés directo o indirecto
en el asunto o en otro semejante, y la 3.ª, contraposición de intereses con
alguna de las partes—. La tacha no aparta al perito ni anula el dictamen: el
artículo 344.2 dispone que el tribunal la tenga en cuenta, sin más trámites,
al valorar la prueba. Es decir, no lo tira; le resta la fuerza
justo cuando hace falta que la tenga.
¿Hay margen aquí?
Lo medido y lo que falta, separado. Lo primero sale de casos reales; lo
segundo no lo publica el Portal en ningún expediente.
Se remata al 84 % del valor de salida,
que es la mediana de 132 casos comparables en S. C. de Tenerife.
Sobre 49.000 € de salida, eso sitúa el remate esperado en
40.962 €.
Eso es el precio, no el beneficio. Para saber si hay
margen faltan cuatro cosas, y ninguna consta en el expediente:
La posesión. El Portal declara «No consta» en el 92,4 % de los expedientes que vigilamos,
y este es uno de ellos. Si está ocupado, el desalojo añade meses y coste
antes de poder vender.
El estado, y aquí SÍ se puede mirar.
El expediente declara la visita como «No».
Es una negativa expresa, no un silencio: el estado se compra a ciegas y hay que presupuestarlo como tal.
El impuesto, y no es lo que parece. El suelo son
2.940 € —el 6 % que la ley aplica cuando la comunidad no ha
aprobado tipo propio, artículo 11 del texto refundido—, y casi todas lo
han aprobado por encima. Pero lo que decide la cifra es otra cosa: el
artículo 39 del Reglamento dice que en subasta pública la base es
lo pagado, y el artículo 10.2 del texto refundido, tras la Ley
11/2021, dice que en inmuebles es el valor de referencia del
Catastro. Si manda el segundo, rematar barato no abarata el
impuesto — y ese valor no se puede consultar sin certificado, así que no
se sabe antes de pujar. Comprobado en el BOE consolidado el
2026-07-31.
Las cargas anteriores. Subsisten tras la adjudicación
—arts. 668.2 y 670.5 LEC, o art. 97.6 del Reglamento General de Recaudación
en un apremio administrativo— y hay que comprobarlas en el Registro antes de
pujar, no después.
Por eso no publicamos un porcentaje de beneficio: sería inventarlo. Lo que
sí se puede hacer es cerrar esas cuatro incógnitas con una
tasación pericial firmada, que es lo que convierte
un descuento medido en una decisión.
Ficha catastral
Uso
Residencial
Superficie construida
91 m²
De la que es privativa
78 m²el resto son elementos comunes
Año de construcción
198145 años
Situación en el edificio
escalera 2 · planta 5 · puerta B
Participación
1,79 %cuota en los elementos comunes
Precio por metro de salida
538 €/m²
Frente a su comparable
27 % de la mediana2.000 €/m² en Residencial de S. C. de Tenerife
Dirección catastral
CL CONDE DE PALLASAR 4 Bl:2-G Es:2 Pl:05 Pt:B GRUPO CESAR CASARIEGO 38010 SANTA CRUZ DE TENERIFE (SANTA CRUZ) (S.C. TENERIFE)
Desglose de lo construido
Vivienda
78 m²
Elementos Comunes
13 m²
Datos de la Dirección General del Catastro, fuente pública.
No incluyen titularidad, que es dato protegido y que no manejamos.
Dónde está
CL Conde de Pallasar 4 Santa Cruz de Tenerife (Santa Cruz) (S.C. Tenerife)
Punto exacto de la parcela, según la cartografía del Catastro.
Datos del expediente
Identificador
SUB-JA-2026-264669
Tipo
JUDICIAL EN VÍA DE APREMIO
Estado
Anunciada, sin fechas
Órgano
Sección Civil TI Sta. Cruz Tenerife. Plz.n 6
Valor de salida
49.000 €
Cantidad reclamada
21.439 €
Tasación en el expediente
No consta
Depósito para pujar
2.450 €
Cierre
No publicado
Cargas anteriores
Se adjunta certificado de cargas junto con el Edicto.«Se adjunta certificado de cargas junto con el Edicto.» — hay cargas y el expediente no dice de cuánto
Referencia catastral
4285701CS7448S0028OG
Inscripción registral
FINCA URBANA Nº 30960: Inscrita en el Registro de la Propiedad de San Cristóbal de La Laguna n°1 y n°3 -Área metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, en el Tomo 1.646, Libro 246 y Folio 27, en virtud de hipoteca. Esta finca se ha formado por División Horizontal de la que con el número 30.502 obra al folio 19 del tomo 1.644, libro 244 de esta Ciudad, inscripción 1ª.
La mitad de los casos comparables se remató entre
27.440 € y 62.293 €.
Comparable usado
Vivienda · S. C. de Tenerife
Casos observados
132
Fracción mediana del valor de salida
84 %
Salido de subastas ya concluidas que hemos observado antes de que el BOE
cerrase su acceso. No es una tasación: es lo que ha pasado en casos
parecidos. Lo que sostiene una decisión es la pericial firmada.
Relación entre deuda y valor
2,3×
Sale por 2,3 veces la deuda que lo origina.
Remanente teórico
27.561 €sobre el valor de salida
Remanente esperado
19.524 €aplicando el remate mediano del 84 % de Vivienda · S. C. de Tenerife
Horquilla
0 € – 60.881 €percentiles 10 y 90
El valor de salida no es un precio: El remanente teórico usa el valor de salida. El esperado aplica el remate mediano de los 132 casos comparables de su tipo y provincia: 84 %. La horquilla cubre del percentil 10 al 90.
Ninguna de estas cifras descuenta costas, intereses ni cargas anteriores.
Riesgos detectados
Situación posesoria no acreditada
El portal declara "No consta (Escritura de Préstamo Hipotecario)". Puede estar ocupado y el desalojo añade tiempo y coste imposibles de estimar desde aquí.
Tasación no consta (0,00 €)
Sin valor de tasación en el expediente no hay ancla objetiva de precio. Es exactamente el hueco de una pericial.
Visita no acreditada
No consta que se pueda inspeccionar. El estado de conservación es una incógnita con impacto directo en el coste.
¿Qué puede hacer ahora?
Este análisis sale de datos públicos y es orientativo. Lo que decide un
procedimiento es una tasación pericial firmada, y eso
solo lo puede emitir un perito.
Si es usted el titular del inmueble, indíquelo al pedir el informe: el
enfoque para defender un patrimonio no es el mismo que para comprarlo, y
no trabajamos para los dos lados del mismo expediente.
De dónde sale esta página, y cómo se quita
Todo lo que hay aquí procede del anuncio de la subasta y del Portal de
Subastas del BOE, que son públicos. No guardamos el nombre de
ninguna persona. El art. 645.1 LEC prevé que la
subasta se publicite «utilizando los medios públicos y privados que sean
más adecuados», y a eso responde esta ficha.
Si el bien es suyo y no quiere que esta página aparezca en los buscadores,
dígalo aquí y deja de indexarse. No hace falta que se identifique
ni que explique nada — no se lo vamos a preguntar y no queremos
guardarlo.
Se anota el identificador del expediente y la fecha, nada más.
Ver el aviso legal.
